ASSEGNAZIONE POSTI AUTO : CHE SUCCEDE SE L’ASSEMBLEA NON SI METTE D’ACCORDO ?

Posti auto in condominio e parcheggi selvaggi: un problema che spesso fa capolino quando si tratta di assemblee particolarmente litigiose. Come si dividono allora gli spazi destinati ai veicoli dei condomini in assenza di una proprietà esclusiva su tali aree?

 

In mancanza di una delibera assembleare che imponga limiti e divieti, ciascun condomino può usare tutto o parte del cortile condominiale a scopo di parcheggio alle due seguenti condizioni:

rispetto del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso: sarebbe così illegittimo il comportamento di chi, parcheggiando in modo contrario alle regole di comune convivenza, occupi più spazi o impedisca l’accesso o l’uscita alle altre vetture;

– rispetto della destinazione d’uso del cortile condominiale.

 

La Cassazione dice che ogni condomino può utilizzare il cortile condominiale, anche in modo più intenso degli altri: si pensi al caso di chi possiede più di un’auto e quindi occupa due spazi. Ciò però a condizione che non limiti le facoltà di godimento esercitate dai condomini, sfruttando in maniera esclusiva il bene.

La nozione di pari uso non va infatti intesa nel senso di permettere un uso identico e contemporaneo del cortile condominiale a ciascun condomino, ma deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini

 

Se il cortile è piccolo e non permette il parcheggio a tutti

I principi appena esposti comportano che, nel caso in cui il cortile condominiale non sia sufficientemente ampio da permettere il parcheggio a tutti i condomini o se i posti auto non sono equivalenti e i condomini sono in disaccordo, sarà necessario procedere con il criterio del parcheggio a rotazione (o turnazione), poiché assicura ad ogni condomino il massimo godimento possibile e l’uniformità di trattamento . Non è invece legittimo attribuire il parcheggio nel cortile comune secondo il criterio del valore degli appartamenti stabilito sulla base delle tabelle millesimali.

 

È legittimo lasciare l’auto per molto tempo parcheggiata nel cortile?

Secondo la Cassazione, non è legittimo il parcheggio di un’autovettura nel cortile condominiale per un lungo periodo di tempo: tale comportamento integra, infatti, un’occupazione abusiva dello spazio comune in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo.

 

Che succede se i condomini non si mettono d’accordo sulla divisione dei posti?

In questi casi, se l’area è in comunione e la divisione della stessa non è possibile, allora è il giudice ad assegnare i posti auto alle parti sulla base della consulenza tecnica d’ufficio (CTU), senza che ciò determini la creazione di una nuova figura di diritto reale contraria al principio di tipicità come sostiene invece l’altro comproprietario. È quanto emerge da una sentenza della Cassazione pubblicata oggi stesso . Secondo la Corte, in materia condominiale ciascun comproprietario di un’area indivisa destinata a parcheggio può chiedere al giudice l’assegnazione in via esclusiva dei posti auto ai vari condomini.

 

In verità l’assegnazione degli spazi per la sosta costituisce una manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune consentito all’assemblea del condominio. Quando manca la delibera dell’assemblea o l’accordo fra i condomini, la regolamentazione ben può essere domandata al giudice, il quale ha senz’altro la facoltà di disporla. E ciò perché l’assegnazione individuale dei posti auto serve soltanto a rendere più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune senza determinare la divisione del bene (né un diritto reale non previsto dal codice).

La sentenza

Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226
In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi).
È viziata da illegittimità per violazione dell’art. 1102 c.c. la deliberazione dell’assemblea del condominio nella quale sia attribuito ai condomini il diritto di scegliere ed utilizzare in via permanente il posto auto ubicato nell’autorimessa comune in virtù del criterio della quota millesimale a ciascuno di essi spettante. Il principio secondo il quale la contitolarità dei diritti reali accorda, da un lato, ad ogni comproprietario il diritto di godere del bene comune secondo l’uso convenuto e, dall’altro, sancisce il divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso, osta all’adozione di un criterio di godimento dei posti auto, peraltro neppure equivalenti sotto il profilo della comodità di utilizzo, determinato in funzione della porzione ideale del diritto e risolventesi in un’assegnazione a tempo indeterminato.

E’ invalida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza dei condomini che assegna, a tempo indeterminato, a ciascun condomino il godimento di un posto auto sito nel garage comune sulla base del criterio del valore degli appartamenti.

 

Cass. 16 giugno 2005 n. 12873

Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili).

 

 

Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226

In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi).

 

È viziata da illegittimità per violazione dell’art. 1102 c.c. la deliberazione dell’assemblea del condominio nella quale sia attribuito ai condomini il diritto di scegliere ed utilizzare in via permanente il posto auto ubicato nell’autorimessa comune in virtù del criterio della quota millesimale a ciascuno di essi spettante. Il principio secondo il quale la contitolarità dei diritti reali accorda, da un lato, ad ogni comproprietario il diritto di godere del bene comune secondo l’uso convenuto e, dall’altro, sancisce il divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso, osta all’adozione di un criterio di godimento dei posti auto, peraltro neppure equivalenti sotto il profilo della comodità di utilizzo, determinato in funzione della porzione ideale del diritto e risolventesi in un’assegnazione a tempo indeterminato.

 

E’ invalida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza dei condomini che assegna, a tempo indeterminato, a ciascun condomino il godimento di un posto auto sito nel garage comune sulla base del criterio del valore degli appartamenti.

 

Cass. 24 febbraio 2004 n. 3640

In tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

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