DISDETTA DELLA LOCAZIONE : IL RECESSO DAL CONTRATTO DI AFFITTO

Locazione: la disdetta per l’inquilino e il padrone di casa; come impedire l’automatico rinnovo dell’affitto.

 

La disciplina della disdetta (cosiddetto recesso) dalla locazione (o affitto) di immobili a uso abitativo ha una disciplina differente a seconda che si parli di conduttore (ossia quello che comunemente viene detto inquilino) o locatore (cioè il padrone di casa). Vediamo quindi la disciplina per entrambe le situazioni e cerchiamo di comprendere quando è possibile impedire il rinnovo automatico e tacito del contratto.

 

 

1 | IL CONDUTTORE

 

Il conduttore può recedere in qualunque momento del contratto solo nelle seguenti ipotesi:

 

– per i motivi espressamente indicati in contratto: potrebbe anche avvenire che il contratto non preveda alcuna possibilità di recesso per cui, in tal caso, la disdetta è possibile solo nel seguente caso;

 

– se ricorrono gravi motivi, a prescindere dal fatto che ciò sia previsto in contratto: in tal caso è necessario, comunque, un preavviso di almeno 6 mesi.

 

Tale preavviso deve essere inviato con raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

Si consiglia di leggere attentamente, nel contratto di affitto, l’indirizzo presso cui è domiciliato il locatore, in modo da non sbagliare l’invio della lettera; diversamente, se essa viene spedita oltre i termini, avrà effetto solo per la successiva scadenza del contratto di locazione.

 

Se il conduttore lascia l’appartamento senza dare il preavviso, deve versare al padrone di casa il risarcimento. Tuttavia è necessario che prima il locatore provi di avere subìto un danno per l’anticipata restituzione dell’immobile (come ad esempio l’impossibilità di trovare immediatamente un nuovo inquilino). Secondo la Cassazione il risarcimento non è dovuto se il conduttore dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

 


 

Esempio di dichiarazione di recesso che il conduttore può spedire al locatore

 

COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato:

 

– ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

 

oppure, in caso di recesso previsto dal contratto

 

– ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

 

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)


 

I gravi motivi

La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata. Anche se il contratto non prevede tale possibilità, è comunque facoltà del locatore valersene in quanto diritto scaturente direttamente dalla legge (per questo viene anche detto recesso legale).

 

Cosa si intende per gravi motivi? Secondo i giudici si tratta di fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione [1].

Ad esempio costituisce grave motivo la presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti [2]. È anche consentito il recesso nel caso di rumorosità dell’appartamento anche se non dovuto a cause riconducibili al locatore, come il caso di ascensore difettoso, condizionatore del vicino la cui soglia del rumore superi la normale tollerabilità. In un paio di precedenti la giurisprudenza ha ritenuto anche una giusta causa di recesso dalla locazione l’ipotesi del cane del vicino che abbai durante il giorno e la notte, molestando le persone attorno. In tal caso, l’azione per il risarcimento contro il proprietario dell’animale andrà esercitata dal locatore.

Un’altra giusta causa di recesso è stata considerata la grave malattia del conduttore che non gli consente di fare le scale a piedi, in caso di immobile sprovvisto di mezzi di abbattimento delle barriere architettoniche.

 

L’accertamento dei motivi spetta al giudice di merito, la cui valutazione è incensurabile [3].

 

Recesso convenzionale

Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato:

 

– in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;

 

– con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

 

Il recesso non deve essere accettato dal locatore.

 

Effetti della disdetta

Una volta ricevuto dal locatore, il recesso diventa irrevocabile. Il locatore ha il diritto alla cessazione anticipata della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile entro la data indicata nella comunicazione di recesso e, in mancanza, entro il termine di scadenza previsto nella locazione. In caso di ritardo nella riconsegna dell’immobile, il locatore ha diritto al risarcimento del danno.

 

 

2 | IL LOCATORE

 

A differenza del conduttore, il locatore non può liberamente recedere dal contratto e una clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla. Tutto ciò che la legge gli consente è di negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza nei casi stabiliti dalla legge (v. dopo) o di dare disdetta al contratto alle scadenze del contratto successive alla prima.

 

In caso di più conduttori, è sufficiente che la disdetta sia comunicata ad uno solo di essi.

In caso di morte del conduttore, la disdetta comunicata ad uno solo degli eredi del conduttore defunto vale a costituire in mora tutti gli altri eredi nella riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto.

 

Disdetta per evitare il primo rinnovo del contratto

Il locatore può impedire che avvenga tacitamente la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo in presenza di specifici motivi, dandone comunicazione al locatore. Ecco i casi:

 

1. Destinazione dell’immobile ad uso proprio

Si ha quando il locatore intende destinare l’immobile ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli (legittimi o naturali) o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente; l’attività commerciale può anche essere esercitata attraverso una società di persone di cui il locatore sia socio.

 

Non è necessario che il locatore possieda già le relative autorizzazioni amministrative, né l’iscrizione alla camera di commercio.

 

2. Se il conduttore dispone di altro immobile

Il locatore può negare la rinnovazione del contratto se il conduttore ha la disponibilità giuridica (proprietà, uso, ecc.) e di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso comune.

 

3. Mancato utilizzo dell’immobile

Il locatore può negare la rinnovazione del contratto se il conduttore, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.

 

4. Ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio

La rinnovazione può essere negata se l’immobile locato è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità; in uno stabile di cui sia prevista l’integrale ristrutturazione ovvero la demolizione e radicale trasformazione in modo da realizzare nuove costruzioni; ovvero, in caso di immobile sito all’ultimo piano di uno stabile in cui debbano essere eseguite sopraelevazioni e per ragioni tecniche sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso.

 

5. Vendita a terzi dell’immobile locato

Il locatore può evitare l’automatico rinnovo del contratto dichiarando di avere intenzione di vendere a terzi l’immobile locato qualora non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

 

Disdetta successiva alla prima scadenza

Per le scadenze successive ai primi 8 anni, il padrone di casa deve inviare la disdetta con raccomandata che deve giungere a conoscenza del destinatario entro i 6 mesi precedenti la data di scadenza del contratto.

 

Se il conduttore è assente e la raccomandata non consegnata, la disdetta si considera comunque pervenuta a sua conoscenza dal tempo dell’arrivo al suo indirizzo e del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale e non da quello del successivo ritiro.

 

La disdetta può essere contenuta anche in un atto processuale (come, ad esempio, l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio).

 

Rinnovo tacito

In mancanza di disdetta, se il conduttore viene lasciato dal locatore nel possesso dell’immobile dopo la scadenza contrattuale ed il locatore continua a percepire il canone dal conduttore, il contratto si intende rinnovato tacitamente di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.

Allo stesso modo, in caso di disdetta tardiva, il contratto si rinnova e la disdetta vale ad impedire la rinnovazione del contratto stesso alla successiva scadenza.

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